发轫于去年10月的楼市观望潮延续至今尚未有明确的走向，各地的“救市”之举却开始萌动。据报道，杭州政府近日发文提出了将购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。此外，西安、南京等地也有类似的维护房市政策出台。（昨日《南方日报》）
在市场经济中，各行业均有其运行的周期规律，房地产也不可能例外。在经历了十年的发展“黄金期”后，我国房地产业回归合理利润之旅本是正常，也是业内优胜劣汰规律发挥作用的契机，行政力量本不应对之进行干预。在楼市逐步走入理性价格区域时期，地方政府的主要职责当是积极跟进配套措施，以降低这一调整过程产生的负面效应。
在沪杭之前，长沙、沈阳、厦门、西安等城市都曾有各种形式的拯救楼市之举，却鲜见权威调控部门对此有何政策方向的表述，市场的风向标似乎正在试探中发生着微妙的转变。
其实，在房地产市场的供求双方之间，地方政府与开发商产生了直接的利益联系，毕竟无论是土地出让金收入，还是地方的财税收入都直接与房地产市场挂钩。而且较之其他产业，房地产拉动经济增长的效果更加直接。由此，在房地产市场持续高热的过程中，我们不难看到隐含在其中的地方政府身影：热衷于城市拆迁和土地出让，对开发商故意囤积土地等行为却处罚乏力等等。
然而，房地产不同于一般的商品，它关系着国计民生。在传统思想的影响下，中国百姓都渴望拥有一套产权房。若房价一直徘徊在畸高的水平之上，消费者为了实现“居者有其屋”的梦想，往往会节衣缩食，挤压其他消费需求。因此，在不断被推高的房地产价格背后，却是其他产业发展受到不利影响，这其实也是造成宏观经济下行的一个重要因素。目前尽管经过一年左右的调整，国内房价依旧过高。以国际上常用的房价收入比来衡量，目前国内一线城市的比值仍在10倍以上，远高于海外市场平均4-5倍的水平。这样的整体房价水平，远未达到需要地方政府出手救市的地步。
所以，在房地产市场逐步回归理性区域的时期，切不可因地方政府的短期利益而放松政策调控力度。房地产市场的健康发展事关宏观经济的大趋势，希望中央有关部门对调控的方向和力度尽快给予明确的公示，而不是任由地方政府出于个体利益而随意逆转此前的调控绩效。
事实上，合理的房地产价格当由供求双方经过充分的博弈自发形成，行政力量这一“有形的手”不必过多干预。各级政府的职责当回归其本位，更多关注有关配套政策的设计。在楼市由繁荣转向萧条的过程中，一些矛盾和问题也可能会集中爆发。诸如，中小房地产企业濒临倒闭、前期购房者要求退房事件等等。这些问题的滋生，源于监管执行能力弱化、社会服务中介不完善、开发商结构失衡、市场理念不完善等诸多原因，需要有关部门尽快应对解决。例如，对开发商的经营积极引导，鼓励他们通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道获取周转资金，以合规合法的渠道化解资金瓶颈，避免调控政策对全行业的运行造成过度伤害。
房价的理性回归顺应了民意，体现了产业发展的正常周期。对此，地方政府不必出手干预，毕竟只有市场这只“无形之手”才是价格发现的真正力量。
对照阅读：中国政府的“救市”不是真正意义的救市
作者：郎咸平 来源：广州日报
救市本身是对的，但是如何救市，救市的理念是什么？我们还没有搞清楚。我想抛出一个新理论，叫做中国已经进入到了一个前所未有的工商链条时代。在农耕社会，一个部门出问题，其他部门不会有反应。但是工商链条时代不一样，一个部门出问题，就会产生骨牌效应。
在农耕时代你可以说市场化，但是在工商链条的时候，你就必须像美国政府现在的做法。美国政府是直接救楼市吗？还是直接救股市？美国政府的做法是斩断工商链条。当金融部门出现问题时，立刻设立防火墙斩断工商链条，否则后果不堪设想。
如果幻想靠市场解决问题，你知道下一张骨牌是什么吗？就是金融崩溃，会使得美国老百姓丧失信心，下一张骨牌就是减少消费，那就影响到生产，再下一张就是失业，一直陷入恶性循环，直到大崩溃。
我告诉各位地产商，如果你们觉得日子难过的话，这是秋天刚刚开始，美国的金融危机还没有冲击到中国。只要欧美能够成功设立防火墙，保证了欧美人士的信心，消费不要减少，就不会直接打击到我们。
以后不要再提市场化了，不要靠市场化解决中国的危机，根本解决不了。市场化也不应该成为政府不救市的原因。我们应该学习一下欧美政府的做法。请各位想想，为什么欧洲各国大量国有化这些机构？这是我告诉各位的新观念，那就是应用国家的信用，弥补资本主义信用的缺失，才能给这些丧失信心的老百姓以强心针。
国有化，尤其是欧洲的国有化不是目的，只是一个手段，重新建立老百姓信心的手段。而我们过去民营化的目的是什么？不知道，很多时候是为了民营化而民营化。
中国政府的救市，不管是提高贷款比例，还是什么第二套房，那是小打小闹，不是救市。斩断工商链条才叫救市。我们斩断了吗？没有。去年为什么会有楼市泡沫、股市泡沫？国内的专家学者说是流动性过剩造成的，政府都以控制流动性过剩为调控目标。而按照我的最新理论是，中国政府没有斩断工商链条。
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各地地方政府不约而同加入救市大军，显然表明，楼市告急。中国楼市经历黄金十年，地方政府“功不可没”。楼价暴涨，开发商虽然赚得盆满钵溢，地方政府并不只是喝汤。楼市暴涨，是一种危情，这种危情让百情啧有烦言，已经引起了中央的高度重视，为了稳定房价，中央连续出台宏观调控政策，但地方政府多是阳奉阴违。在这场利益博弈中，地方政府已经失去了中立的立场，成为博弈中重要一方。因此，指望其保持客观公正，已经无异于缘木求鱼。在共同利益的扭结下，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者构成了一个特殊利益集团。在他们的共同作用下，形成了楼市“涨价组合拳”，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。
房价暴涨，还得归因于中央与地方的土地收益分配格局。一些地方政府，为了助推房价，坐镇调控，操纵土地拍卖，以让土地拍价飚升，从中渔利——新华社曾予以披露。近些年来，被曝光的腐败官员，多与“拿地”有关，这也算是一个侧证。因此，地方政府与楼市的“血浓于水”的关系，已经不言自明。当百姓受到高房价的煎熬时，一些地方政府和一些开发商笑傲江湖。这几年的中国福布斯财富榜上，房地产开发商大批占据榜单，可见这一领域的超额利润，已经处于什么样的程度。楼市以及楼市的附加值，在提升地方政府的GDP中占据重要位置，可谓一荣俱荣，一损俱损。因此，当楼市的泡沫被挤，楼市告急之后，因与楼市关联甚深的政府、银行、开发商，便成为捆在一辆战车上的利益共同体。开发商哭喊，银行游说，地方政府当然就坐不住了。
当然，楼市的崩盘，是一个影响民生的巨大灾难，谁也不愿意以崩盘的方式，来挤掉泡沫，这样成本太大，损失也太大。但是，当年楼市暴涨的时候，地方政府一慢二看三通过，现在楼市告急的时候，我们看地方政府是如何雷厉风行断然出手的——仅以杭州市政府为例，“在南京市公布了二十条救市措施之后，有报道称黄金周长假之前，杭州市相关领导牵头召集了近十家杭州当地的地产大鳄开会，以共同探讨杭州楼市的发展状况”。因此，对于房地产企业的“松绑”，“救市24条”也随之推出，在这一决策过程中，我们只看到了政府和房地产企业的共谋，而公众被摒之于决策门外，民意成为可有可无的点缀了。
政府不是不能救市，政府救市的程序需要公正。我在此前的专栏里提到，民意应该成为博弈政府决策理性的制衡。此外，政府推出影响如此之大的救市措施，人大不能成为旁观者，这样的措施不经过人大审批，显然是不合适的。因此，哪怕救市的实体正义有多么神圣，也逃脱不了程序正义缺失的指责。遗憾的是，政府行政理性表现得如此“雷人”，民意再一次沦为附庸和点缀的角色，这与其说是一种无奈，还不如说是悲哀！
楼市何去何从，尽可以拭目以待。我们希望政府的救市措施，能够挽狂澜于既倒，但是，也希望政府在平衡各方利益方面，尽可能保持中立和公正。唯如此，政府才真正是人民的政府，而不是屁股坐歪在一方的资本权贵的庇护神。
“救市”若不能“救命”，旧病仍将复发
作者：马九器 来源：华商报
继南京、长沙、沈阳等12个城市后，上海、杭州日前也对楼市“出手”，加入救市大军；而中央部委不久可能出台救市措施的说法亦甚嚣尘上，一时之间，低迷的房地产业隐现“冬天将毕、春天将至”的曙光。
之所以说“救”市，显然和人一样，这个行业不幸生“病”，而且这场“病”不仅事关这个行业，不仅事关其上下游等数十行业，更事关一方宏观经济的整体发展态势，因此，“救市”有“救病”之急之理。
此起彼伏的“救市”，能达到“救病”效果、最终“救命”的目的吗？
先看看这是场什么“病”？用房地产商的话说就是：房子卖不动了、价钱涨不上去了、顾客只看不买了——— 体弱阴虚、浑身乏力、精神萎靡、没有生气——— 进而传染给相关产业，如工程机械、建材等。通常，这类“病”的形成非一日之寒，故根治也需慢火温服、长期调养，当然用强心针、兴奋剂一类猛药刺激，也偶尔能灵光一闪，但最多只能救病一时，不能救命一世。
实际上，房地产目前的低迷，固然有通货膨胀、国际金融危机等客观因素，但根本原因是这个行业的发展有违规律。
首先是市场规律。市场规律有“供需决定价格”的逻辑，但其中的“需”是基于信息公开、制度公平和实际支付能力，可事实上发轫于去年的商品房狂涨现象，大量需求是被不公开的信息误导，是各种热钱和投机者炮制的泡沫，是超越实际支付能力的诱导结果，所以，在一场混乱的“涨价预期氛围”内，大量民众的购房需求、消费能力被严重透支，当然也包括心理的极大伤害，最终导致至今挥之不散的恐惧与观望情绪。
其次，有违社会规律。一个国家居民的住房不可能完全靠市场化方式解决，市场在任何时候都只能是一种基本或重要手段而不是唯一手段，在贫富差距不断分化的当下，政府必须以公共责任弥补市场化的短板。这种责任，一是建立多层次的住房保障体系，商品房之外，还应建立政策性住房保障途径，如廉租房、经济适用房、两限房（完善程序防止异化），以及完善二手房交易市场等；二是想方设法减少卖地收入对财政的贡献度，使政府真正独立于利益集团之外不偏不倚地制定政策、维护公共利益；三是强化信息透明和监管，“商品房成本”不应该成为无底之谜，属于公共部分的理应完全公开，同时对于房地产市场的诸多运作进行严格监督与管理，像去年屡见不鲜的“捂盘惜售、虚假造势”等市场行为，应当以合法合适的方式予以干预和引导。正是由于维护社会公平、公正的诸多层面存在问题，社会发展规律没有被真正重视，因而，房地产行业出现饮食、营养等结构失衡，于是，疯狂与低迷相伴、大起与大落紧随的问题迟早会发生。
温家宝总理今年所作政府工作报告明确提出 “要抓紧建立住房保障体系……让人民群众安居乐业”，并提出三大指导原则：建立科学合理的住房建设和消费模式；坚持正确发挥政府和市场作用；坚持加强对房地产市场的调控与监管。这些目标与原则将是指导中国当下房地产行业发展的“指南针”，是从长远的、全面的角度与高度对房地产政策走向的定调，即使房地产行业出现一时的低迷与彷徨，所有“救市”措施也当与此吻合或接近，更不能因短期效应和一时冲动而背离。
从市场规律、社会规律等方面考量，当下许多地方实行的“救市”措施，如果仅仅是救房地产行业的一时之“病”，而不是符合规律的救“命”，即使暂助房地产行业乃至地方经济渡过难关，下一场“旧病复发”式的低迷乱象迟早还会来临；更何况，身病易治，心病难医，备受伤害的民众真能就此摆脱恐惧、观望情绪，慷慨解囊加入“救市”行列吗？
缺乏民意支持的救市会贻人口实
作者：王石川 来源：中国青年报
地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府，从最初的地震灾区成都，到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已经到达长三角代表性城市南京、杭州和上海。截至目前，已有18个城市出台利好“救市”政策。（《南方日报》10月16日）
前段时间，政府是否救市成了公众激辩的公共事件。就在反对者吁求政府万万不能出手相救之际，一些地方政府表面上看起来置身度外、不偏不倚，实际上早已暗渡陈仓、出手施救，如今更是只做不说，从暗处拿上台面了。
政府该不该救市其实是伪问题，不存在救不救，而是如何救，采取什么方式救，什么时候救？地方政府救市的原因不外乎如下几点：
世界性金融危机来势汹汹，美国次贷危机已成前车之鉴（当然，我国的楼市现状与美国有所不同），救市就成了一些地方政府的正当性选择。
有分析认为，房地产业与50多个行业有较高关联度，住宅建设投资通过消耗水泥、建材、钢材等上游行业产品，对经济的拉动系数为1．95左右；对下游行业产品如家具、家电等消费市场的带动系数为1．3~1.4。这些数据的准确性有待证验，但楼市遇挫会导致许多行业受损，应是事实。在当前内需不振的情况下，一些地方政府把希望寄托在楼市上，应是必然。
再加上一些政府部门很难摆脱土地财政依赖症，有的地方仅仅房地产业纳税额一项，就占地税总额的1／3强。同时还有一些因素导致政府救市，比如近年来主管房地产行业的官员腐败，有的甚至直接囤房、炒房，他们怎么可能愿意房价下跌？有房地产商透露，楼盘超过40％的利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了，他们又怎甘心放弃丰厚的外财？因此必然托市、救市。
此外，这也与利益集团的“绑架”有关。楼市一旦崩盘或者持续不景气，受损严重的还有银行。当前，银行已有极大的左右政策的能力。同时，房地产商也是发育成熟的利益主体，它们具有影响政府决策的能量。报道称，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。
在公众对房产新政所知阙如的情况下，为何房地产人士率先知道？房地产商是否参与并影响了住宅和城乡建设部提出的方案？谁都知道不让地方政府救市是不可能的，不让房地产商公关也是不可能的，关键是中央政策不能动辄被影响、被左右。任何一项新政，如果不经过公众参与，没有足够的辩论，没有必需的制衡，都容易贻人口实。此次，美国政府推出数千亿救市计划，几经反复才最终被通过，见证了理性之治和民意之治的双赢。我国推行房产新政时，何不同样如此？